人妖 夫妻 《民法典》第278条关系加装电梯表决的司法解读

发布日期：2025-07-01 22:46    点击次数：196

《民法典》第278条关系加装电梯表决的司法解读人妖 夫妻

         一、最高手民法院《对十三届世界东说念主大五次会议第6150号建议的回复》中指出：        “履行中，诚然民法典未明确加装电梯属于哪一类业主共同决定事项，但以为加装电梯事项属于民法典第278条国法的“改建、重建建筑物偏激附庸设施”的认识在履行中占据主流，各地在加装电梯事项表决时基本按照民法典此条国法进行操作。对于表决规模是电梯场合单位、楼栋照旧场合小区的问题，各地凭据具体情况都在进行有益探索，均有一定合感性。”        二、《中华东说念主民共和国民法典物权编透露与适用》（最高手民法院民法典贯彻结合小组编）一书民法典物权编第278条释义：        “本条通过列举模样国法了业主共同惩办权的欺诈、决议的通过及表决才气的大小等问题。本条国法也成立了业主共同决定事项进行表决的前提条款，即悉数建筑区画内需由业主共同决定的事项，岂论是较为要紧的事项照旧一般性、老例性的事务，都应当由私有部分面积占比三分之二以上的业主且东说念主数占比三分之二以上的业主参与表决。这与之前《物权法》第76条对此问题的国法比较，属于新加多的国法，愈加范例了表决的门径，裁减了业主表决本旨东说念主数及私有部分面积占比的要求，愈加强调了业主的参与度和业主自治，保护了小业主的表决权，充分体现了民主原则。”        “筹集建筑物偏激附庸设施的维修资金，改建、重建建筑物偏激附庸设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事缱绻算作，在私有部分面积占比三分之二以上的业主且东说念主数占比三分之二以上的业主参与表决的前提下，还必须同期具备两个条款才为有用的决定。一是必须获取经参与表决私有部分面积四分之三以上的业主的本旨；二是必须获取参与表决东说念主数四分之三以上的业主的本旨。即在参与表决东说念主数及私有部分占建筑物总面积上均要允洽条款，不行偏废。”        “值得醒方针是，本条国法与之前《物权法》第76条对此问题的国法比较，将之前的“应当经私有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总东说念主数三分之二以上的业主本旨”，变为了“应当经参与表决私有部分面积四分之三以上的业主且参与表决东说念主数四分之三以上的业主本旨”，同期参与表决的必须是私有部分面积占比三分之二以上的业主且东说念主数占比三分之二以上的业主。”

        三、最高手民法院《对十三届世界东说念主大五次会议第6150号建议的回复》中指出：        “从立法上来看，民法典第278条将业主共同决定事项参与表决的规模由原物权法的全体业主参与表决修改为由私有部分面积占比三分之二以上的业主且东说念主数占比三分之二以上的业主参与表决，这在一定进程上裁减了业主共同决定事项的表决门槛，为老旧小区加装电梯事项在业主共同表决时大致获胜通过创造了成心条款。  ”         “本年3月最高手民法院发布的第二批社会主义中枢价值不雅典型案例中的第五个案例“方某某、黄某诉周某、陈某某等物权保护纠纷案”也明确指出，老旧小区加装电梯触及深浩荡众的出行简便人妖 夫妻，关系到社会的融合褂讪，经民主方案以合理模样在老旧小区加装电梯受法律保护。”

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        四、世界东说念主大常委会法工委民法室副主任杜涛，发表于《中国东说念主大》2020年第14期的《民法典物权编的主要轨制与改革》一文中阐发：        “ 在编纂民法典的立法历程中，各方面大都反馈，履行中，小区业主在处理需要共同决定的事项时，经常受制于物权法例则的表决门槛较高，难以作出决议。        为此，物权编作出适合调遣，依照第二百七十八条第二款的国法，业主共同决定事项，应当由私有部分面积占比三分之二以上的业主且东说念主数占比三分之二以上的业主参与表决。决定相称要紧事项，应当经参与表决私有部分面积四分之三以上的业主且参与表决东说念主数四分之三以上的业主本旨。决定相称要紧事项除外的其他事项，应当经参与表决私有部分面积过半数的业主且参与表决东说念主数过半数的业主本旨。        这么处理，既保证了与决定事项成心害关系的业主大致有用参与，又适合裁减了作出决议的举座条款。表决相称要紧事项的门槛，降到了全体的二分之一；表决一般要紧事项的门槛，降到了全体的三分之一。        同期，按照立法本意，这一条国法的’参与表决’，也不错通过汇集、电话、传真等通讯时间，聘请浅易模样进行。”（着手：世界东说念主民代表大会官网）

        说七说八，既有住宅加装电梯业主表决的法定门径是：有用通过东说念主数=业主总东说念主数X2/3X3/4=业主总东说念主数X3/4X2/3=业主总东说念主数X1/2。在表决履行中，只有参与表决的业主占比达到2/3以上（含本数），同期表决本旨的业主至少达到2/3参与表决业主的3/4以上本旨或者业主总额的1/2以上本旨，表决表决效率均正当有用。低于这个标准表决无效，达到这个标准正当通过，跳动这个标准天然有用。不言而喻，占比2/3以上业主参与表决既是2/3以上业主参与表决的计较基数，又是参与表决业主3/4以上本旨的前提条款。更动或甩掉2/3的前提条款和计较基数，就会因违抗法律的强制性国法而无效。             法律依据：《民法典》第一百五十三条国法：“违抗法律、行政法例的强制性国法的民事法律算作无效。然而，该强制性国法不导致该民事法律算作无效的除外。违抗公序良俗的民事法律算作无效。” 《民法典》第八条国法：“民当事人体从事民事算作，不得违抗法律，不得违抗公序良俗。”第十条国法：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律莫得国法的，不错适用习尚，然而不得违抗公序良俗。”第一百五十六条国法：“民事法律算作部分无效，不影响其他部分服从的，其他部分仍然有用。”

        什么是加装电梯中的公序良俗？《无遏制环境开采法》第二十二条便是最佳的解答：“国度撑捏城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无遏制设施，为残疾东说念主、老年东说念主提供便利。县级以上东说念主民政府偏激联系部门应当聘请递次、创造条款，并阐发社区下层组织作用，鼓励既有多层住宅加装电梯或者其他无遏制设施。房屋悉数权东说念主应当阐发中华英才与邻为善、步调一致等传统良习，加强交流协商，照章互助既有多层住宅加装电梯或者其他无遏制设施。”《无遏制环境开采法》第六十三条国法：“对违抗本法例则损伤社会环球利益的算作，东说念主民稽查院不错建议稽查建议或者拿起公益诉讼。”第七十条国法：“无遏制环境开采关系独揽部门、联系组织的服务主说念主员销耗权柄、唐突包袱、两袖清风的，照章赐与处分。”第七十一条国法：“违抗本法例则，变成东说念主身损伤、财产逝世的，照章承担民事职责；组成违规的，照章根究处分。”

        最高院《对第十三届东说念主大五次会议东说念主大代表第6125号建议的回复》中指出：“从各地法院司法履行看，各地法院对于老旧小区加装电梯这一关系民生的事项亦然淘气撑捏的。如重庆某法院判决的一皆案件中，法院以为案涉楼房加装电梯事项，也曾过该单位私有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主本旨，并照章履行了其他门径，故案涉楼房加装电梯施工允洽法律国法。”这一不雅点，照旧苦守的原《物权法》第七十六条：“占比三分之二以上业主本旨”即正当有用的国法。执行上，凭据《民法典》第二百七十八条国法，适合裁减了表决通过门槛：只有本旨占比达到全体业主的1/2以上，表决效率均正当有用。

       （谢存海/整理）人妖 夫妻

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